Surenchère et financement : quand la banque ne suit pas… votre portefeuille paie
Surenchère et financement : quand la banque ne suit pas… votre portefeuille paie
Dans un marché en surchauffe, il est tentant de faire de la surenchère pour enfin réussir son achat maison. Mais attention : lorsque vous payez une propriété plus cher que sa valeur marchande, la banque ne finance pas tout… et la facture réelle peut exploser.
Un bon courtier immobilier et un bon courtier hypothécaire vont toujours vous alerter sur ce point.
Rappel essentiel : ce que la banque finance vraiment
La banque finance toujours la plus petite des deux valeurs suivantes :
- le prix payé à l’achat maison
- la valeur d’évaluation (valeur marchande estimée par l’évaluateur mandaté par la banque)
Si l’évaluation est plus basse que le prix payé :
- Votre mise de fond de 20 % est calculée sur cette valeur réduite;
- La différence entre le prix payé et l’évaluation devient une portion non finançable que vous devez payer au comptant;
- Cette portion peut :
- augmenter fortement votre mise de fond réelle;
- vous faire tomber sous le seuil des 20 %, ce qui entraîne un prêt assuré (prime d’assurance hypothécaire à payer).
Exemple concret avec des montants
Imaginez ce scénario de surenchère typique dans un marché en surchauffe :
- Prix demandé : 500 000 $
- Vous offrez (surenchère) : 550 000 $
- Évaluation de la banque : 520 000 $
- Vous visez 20 % de mise de fond.
1. Ce que la banque accepte de financer
La banque se base sur 520 000 $ (l’évaluation), pas sur 550 000 $.
- Mise de fond minimale à 20 % sur 520 000 $ :
- 20 % × 520 000 $ = 104 000 $
- Montant du prêt hypothécaire :
- 520 000 $ – 104 000 $ = 416 000 $
2. La portion non finançable à payer comptant
Vous avez accepté de payer 550 000 $, mais la banque « reconnaît » seulement 520 000 $.
- Différence non finançable :
- 550 000 $ – 520 000 $ = 30 000 $
Vous devez donc apporter :
- Mise de fond de 104 000 $
- + 30 000 $ non finançables
- = 134 000 $ au total
En pensant mettre 20 %, vous vous retrouvez à mettre l’équivalent de 24,4 % du prix payé. Et si vous n’avez pas ces 30 000 $ supplémentaires, vous devrez soit :
- réduire votre mise de fond en pourcentage;
- tomber sous 20 % et vous retrouver avec un prêt assuré plus coûteux.
Pourquoi en parler avant de faire une offre?
Dans un marché en surchauffe, la surenchère est fréquente. Mais :
- La banque protège son risque en se basant sur la valeur marchande, pas sur vos émotions ni sur la compétition.
- Si vous surpayez, elle ne suit pas : c’est votre portefeuille qui doit combler l’écart.
- Un courtier immobilier expérimenté peut vous aider à :
- analyser les ventes comparables,
- limiter la surenchère,
- négocier des conditions (ex. clause de financement, clause d’évaluation) pour vous protéger.
Conclusion : surenchère réfléchie, mise de fond maîtrisée
En résumé :
Si vous surpayez une propriété, la banque finance la plus petite valeur entre le prix payé et l’évaluation. La mise de fond calculée sur une valeur réduite, plus la portion non finançable, peut faire exploser le montant à sortir de vos poches et, parfois, vous faire basculer vers un prêt assuré.
Avant de vous lancer dans une surenchère pour un achat maison dans un marché en surchauffe, parlez-en avec votre courtier immobilier et votre spécialiste hypothécaire. Mieux vaut connaître l’impact réel sur votre mise de fond… avant de signer.