SCHL, Sagen et Canada Guaranty : qui sont-ils et quand en avons‑nous besoin?

SCHL, Sagen et Canada Guaranty : qui sont-ils et quand en avons‑nous besoin?

Lorsque vous achetez une propriété avec une mise de fonds de moins de 20 %, votre prêt devient un prêt hypothécaire assuré. C’est là qu’entrent en jeu les trois assureurs hypothécaires au Canada :

SCHL, Sagen et Canada Guaranty.

1. SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement)

• Assureur public (fédéral), très connu et largement utilisé par les banques.
• Permet aux acheteurs d’acheter avec seulement 5 % de mise de fonds (selon le prix et les règles en vigueur).
• Offre plusieurs programmes pour acheteurs d’une première propriété et pour des situations particulières.
• Ses primes d’assurance sont ajoutées à votre hypothèque et payées sur la durée du terme.

2. Sagen

• Assureur privé, anciennement Genworth Canada.
• Offre sensiblement le même rôle que la SCHL : permettre aux clients d’acheter avec moins de 20 % de comptant.
• Certains prêteurs le privilégient pour sa flexibilité de souscription dans certains profils (autonomes, revenus variables, etc.).
• Les primes sont comparables à la SCHL, avec de légères variations selon le produit.

3. Canada Guaranty

• Autre assureur privé présent partout au Canada.
• Concurrence SCHL et Sagen, ce qui donne souvent plus d’options aux prêteurs et aux emprunteurs.
• Reconnu pour certains programmes de niche (par exemple, soutien aux premiers acheteurs ou à certains types de propriétés admissibles).
• Les règles de base restent alignées sur les normes fédérales.

Quand a‑t‑on besoin de ces assureurs?

Vous avez obligatoirement besoin d’un assureur (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) lorsque :

• Votre mise de fonds est inférieure à 20 % pour une propriété occupée par le propriétaire;
• Le ratio prêt‑valeur (LTV) est supérieur à 80 %;
• Le prêteur veut réduire son risque en cas de défaut de paiement.

Dans ce cas :

1. Le prêteur choisit généralement l’assureur (vous ne le choisissez pas vous‑même).
2. La prime est calculée en pourcentage du montant emprunté.
3. Cette prime est généralement financée dans l’hypothèque.

Vous n’avez pas besoin d’eux lorsque :

• Vous mettez 20 % et plus de mise de fonds sur une propriété standard;
• Ou que le prêteur décide de ne pas faire assurer le prêt (par exemple pour certains refinancements ou propriétés particulières).

Et au Québec?

Au Québec, les règles sont les mêmes qu’ailleurs au Canada :

• Sous les lignes directrices fédérales, les trois assureurs fonctionnent de façon similaire.
• La différence se joue surtout sur la politique interne du prêteur (Desjardins, banque, caisse, etc.), qui décide quel assureur utiliser pour votre dossier.

En résumé

• SCHL : assureur public, le plus connu.
• Sagen et Canada Guaranty : assureurs privés, concurrents, offrant des règles très proches mais avec quelques nuances de flexibilité.
• On a besoin d’eux dès qu’on achète avec moins de 20 % de mise de fonds sur une propriété admissible.

Pour votre projet, l’important est surtout de bien structurer votre mise de fonds et votre budget; l’assureur utilisé sera choisi en coulisses par votre prêteur ou votre courtier hypothécaire.